Author: Gak Ganti Gambar

Jakarta –

Ada beberapa jenis status tanah yang sering ditemui di Indonesia. Yang paling umum adalah sertifikat hak milik dan hak guna bangunan. Ini perbedaan keduanya.

Saat kita membeli rumah, salah satu poin penting yang harus diperhatikan adalah status tanah dan bangunan yang akan dibeli. Karena, hal ini penting untuk diperhatikan karena terkait dengan keabsahan hukum status dari tanah yang akan dibeli.

Bila tidak, bukan tidak mungkin suatu saat akan ada pihak yang mengklaim sebagai pemilik tanah dan berujung sengketa tanah.

Sehingga, baik sertifikat hak milik ataupun hak guna bangunan bisa mencegah terjadinya sengketa tanah.

Persoalannya, tak semua orang tahu apa perbedaan sertifikat hak milik dan hak guna bangunan. Berikut penjelasannnya.

Perbedaan SHM dan HGB

1. SHM

SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak suatu lahan dan/atau tanah yang dimiliki oleh pemegang sertifikat tersebut secara absolut. SHM bisa membuat pemilik tanah terbebas dari potensi masalah sengketa karena punya legalitas yang jelas. Hal itu karena pihak lain tidak bisa campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut.

Pada Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 20 dijelaskan, hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Maka dari itu, SHM berarti bukti kepemilikan tertinggi atau terkuat atas suatu tanah yang berlaku untuk selamanya dan dapat diwariskan.

Adapun, SHM dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai hak atas tanah.

Dilansir dari detikJatim, Senin (3/7/2023), di dalam SHM terdapat keterangan nama pemilik, luas tanah, lokasi properti, gambar bentuk tanah, nama objek atau tetangga pemilik tanah yang berbatasan langsung, tanggal penetapan sertifikat, nama dan tanda tangan pejabat yang bertugas, serta cap stempel sebagai bukti keabsahan sertifikat.

Sebagai informasi, SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Oleh karena itu, warga negara asing tidak dapat memiliki tanah dengan SHM.

Apabila warga negara asing tersebut memperoleh tanah dengan SHM karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta perkawinan, maka wajib untuk melepaskan hak milik dalam jangka waktu satu tahun.

Keuntungan memiliki SHM

Terdapat beberapa keuntungan dengan memiliki SHM dibanding sertifikat tanah lainnya, seperti:
– SHM memberikan kewenangan bagi pemilik tanah untuk melakukan segala macam keperluan di atas tanah tersebut.
– SHM berlaku selama pemiliknya masih hidup.
– SHM dapat diturunkan kepada ahli waris selama memenuhi sejumlah syarat dan ketentuan perundang-undangan.
– Kedudukan dan keleluasaan SHM lebih tinggi dibandingkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ataupun Hak Guna Bangunan (HGB).
– SHM dapat diperjualbelikan, disewakan, diwariskan, digadaikan hingga dijadikan jaminan utang dana ke bank.

2. HGB

Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Adapun, jangka panjang waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama sampai 20 tahun.

Di sisi lain, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat dioerbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan selesai, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

Sebagai informasi, HGB ini dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain. Perlu diketahui, yang dapat memiliki HGB yaitu warga negara Indonesia (WNI) serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berada di Indonesia.

3. HGU

Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 (UUPA), Hak Guna Usaha (HGU) merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu. Adapun usahanya untuk pertanian, perikanan, atau peternakan.

HGU ini diberikan atas tanah sedikitnya 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Adapun HGU diberikan untuk paling lama 25 tahun dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk paling lama 35 tahun. Adapun HGU dapat diperpanjang hingga 25 tahun.

HGU hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila pemilik HGU tidak memenuhi syarat, maka HGU harus melepaskan atau mengalihkan hak kepada pihak yang memenuhi syarat dalam jangka waktu 1 tahun.

4. Hak Pakai

Menurut Undang-undang nomor 5 tahun 1960 (UUPA), hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-undang ini.

Adapun Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Pemberiannya dapat dilakukan cuma-cuma, pembayaran, atau pemberian jasa apapun.

Meski demikian, yang bisa mempunyai hak pakai yaitu WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Selain SHM dan HGB, ada juga surat-surat tanah lain. Berikut daftarnya:

Girik

Girik biasanya merujuk pada tanah yang belum bersertifikat. Dilansir dari detikNews, Senin (3/7/2023), tanah Girik adalah tanah yang dikuasai oleh salah satu pihak yang memiliki Girik atau bukti pembayaran pajak atas tanah yang bersangkutan kepada Otoritas kolonial.

Ya, status tanah girik memang sudah ada sejak zaman kolonial. Namun demikian, status tanah girik bukan merupakan bukti kepemilikan tanah atau hak atas tanah, melainkan hanya bukti pembayaran pajak.

Karena belum diakui sah secara utuh sebagai bentuk kepemilikan, maka dapat ditingkatkan menjadi SHM. Hal itu supaya tanah yang dimiliki berstatus hak milik dan tersertifikasi sah secara hukum.

Petok D

Petok D atau Letter D merupakan salah satu syarat untuk pengkonversian tanah milik adat menjadi hak milik. Sebelum adanya UUPA, Petok D merupakan surat tanah untuk membuktikan kepemilikan tanah yang diakui kekuatan hukumnya.

Namun, setelah UUPA diterapkan, status Petok D hanyalah menjadi alat bukti pembayaran pajak tanah.

Letter C

Letter C atau dokumen C merupakan buku registrasi pertanahan atas kepemilikan tanah di suatu wilayah secara turun temurun. Biasanya, buku Register pertanahan Letter C disimpan oleh Kepala Desa atau Kepala Lurah setempat.

Sementara itu, warga memegang kutipan Letter C tanah, dan bukti-bukti lainnya. Meskipun dapat menjadi bukti yang sah atas kepemilikan tanah, namun Letter C tidak memiliki hukum yang cukup kuat. Maka dari itu, sebaiknya Letter C diubah menjadi SHM.

Itulah beberapa macam sertifikat dan surat tanah. Semoga bermanfaat ya!

(zlf/zlf)