Artikel Pilihan

Tag: ajb

  • Cara Jual Rumah Atas Nama Orang Tua yang Sudah Meninggal, Wajib Balik Nama


    Jakarta –

    Cara menjual rumah atas nama orang tua yang sudah meninggal wajib didului balik nama. Hal yang sama berlaku juga jika orang tua sebagai pemilik pertama rumah masih hidup.

    Balik nama memastikan status rumah secara legal dan formal di mata hukum. Pemilik rumah tak perlu khawatir terjadi hal yang tak diinginkan pada propertinya.

    Cara Menjual Rumah atas Nama Orang Tua yang Sudah Meninggal

    Proses jual beli rumah warisan orang tua diawali dengan balik nama yang dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dikutip dari website penyedia properti, syarat balik nama rumah terdiri dari:


    • Formulir permohonan yang sudah diisi pemohon atau penerima kuasa disertai materai
    • Surat kuasa jika proses balik nama dikuasakan
    • Fotokopi KTP atau KK pemohon dan para ahli waris serta surat kuasa jika dikuasakan
    • Sertifikat asli rumah dari PPAT
    • Surat Keterangan Waris (SKW) yang diperoleh dari kantor kelurahan sesuai domisili pemohon
    • Akta wasiat notaris
    • NPWP Pewaris
    • Fotokopi pembayaran Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
    • Bukti Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB) atau (BPHTB) dan pembayaran uang pemasukan tahun berjalan.
    • Informasi luas, lokasi, dan penggunaan tanah
    • Surat pernyataan tanah bangunan bebas sengketa.
    • Semua dokumen fotokopi harus disertai arsip asli untuk pengecekan yang dilakukan petugas loket BPN.

    2. Bayar Pajak/BPHTB Waris dan PBB tahun Berjalan

    Pembayaran pajak/Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena pewarisan (BPHTB Waris) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan disebutkan dalam UU No. 1 Tahun 2022. Aturan ini membahas pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Pajak akan dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

    Mengutip salah satu situs jual beli rumah, nilai BPHTB adalah 5% dari NJOP dikurangi NJOPTKP. Objek pajak tanah barang warisan akan mendapat keringanan sebesar 50%.

    NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak merupakan harga tanah yang dikalikan luas tanah, sementara NJOPTKP adalah batas Nilai Jual Objek Pajak yang tidak dikenakan pajak. Nilai NJOPTKP bisa berbeda di setiap daerah. Adapun perhitungan BPHTB waris tanah yaitu:

    50% x 5% x (NJOP-NJOPTKP)

    3. Serahkan Dokumen

    Setelah pembayaran dilakukan, serahkan dokumen syarat balik nama sertifikat rumah. Petugas akan memeriksa kelengkapan dokumen. Biasanya proses balik nama hingga terbitnya sertifikat membutuhkan waktu lima hari kerja.

    4. Jual Rumah

    Setelah proses balik nama selesai dilakukan, maka tentunya rumah sudah tidak lagi atas nama orang tua. Dengan begitu, rumah dapat dijual seperti pada umumnya. Jika rumah laku, maka pihak terkait berkewajiban untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) yang ditandatangan seluruh ahli waris. Setelah AJB terbit, proses balik nama ke pemilik baru bisa dilakukan.

    Sebelum memutuskan untuk menjual rumah orang tua yang sudah meninggal, pastikan semua ahli waris setuju. Hal ini untuk menghindari konflik yang bisa terjadi.

    Kenapa Harus Balik Nama Sebelum Menjual Rumah Atas Nama Orang Tua?

    Menjual rumah atas nama orang tua tanpa balik nama lebih dulu mungkin saja dilakukan. Namun pemilik rumah saat ini sebagai penjual, maupun pembeli harus siap dengan risikonya.

    Notaris, PPAT, dan Pejabat Lelang Kelas II Bima, Fitri Khairunnisa kepada detikproperti menjelaskan, rumah yang belum balik nama tidak memiliki kekuatan hukum. Status pemilik rumah tidak jelas menurut aturan yang berlaku.

    Tanpa kejelasan status, pembeli berisiko kesulitan menjual kembali rumahnya. Selain itu, pembeli berpeluang menghadapi konflik dengan ahli waris yang merasa rumah tersebut masih menjadi haknya.

    Balik nama, melalui notaris atau langsung ke BPN, mungkin tidak mudah dan murah. Namun proses ini harus dilewati agar status rumah jelas, sehingga tidak ada konflik dengan sesama ahli waris atau pembeli jika dijual.

    (elk/row)



    Sumber : www.detik.com

  • 4 Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Simulasi Hitungannya



    Jakarta –

    Balik nama sertifikat tanah adalah hal wajib yang dilakukan setelah membeli properti baik tanah ataupun bangunan. Dengan melakukan balik nama sertifikat, maka pembelian tersebut telah dianggap legal secara hukum.

    Proses balik nama sertifikat tidak gratis. Bahkan ada beberapa komponen biaya balik nama sertifikat yang harus kamu lalui. Komponen tersebut semuanya harus diurus agar kepemilikan atas properti tersebut absolut di mata hukum.

    Untuk lebih jelasnya, berikut beberapa biaya balik sertifikat tanah yang harus dikeluarkan saat proses pengurusan.


    Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

    1. Biaya Penerbitan AJB

    Biaya pertama yang harus disiapkan adalah untuk mengurus penerbitan akta jual beli atau AJB. Harga untuk pengurusan AJB ternyata berbeda tiap kantor pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Namun, biasanya nilainya ditetapkan sekitar 0,5-1 persen dari total transaksi. Semakin besar nilai transaksi, maka semakin besar biaya penerbitan AJB.

    2. Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

    BPHTB merupakan pengenaan pajak oleh masing-masing daerah. Besarannya sekitar 5% dari Dasar Pengenalan Pajak (NPOP-NPOPTKP). Namun, ada beberapa rumah yang tidak mengenakan BPHTB.

    3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah

    Saat membuat sertifikat tanah, kantor pertanahan akan mengukur luas tanah properti untuk menghindari dari kekeliruan. Pengecekan ini termasuk untuk memastikan status tanah sah dan bebas sengketa. Adapun biayanya sekitar Rp 50 ribu.

    4. Biaya Balik Nama

    Kemudian, dilansir dari situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) ada pula biaya untuk balik nama. Cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah/rumah dilakukan berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor pertanahan.

    Adapun rumusnya (nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)) / 1000 + biaya pendaftaran

    Simulasi Perhitungan

    Sebagai gambaran biaya yang harus dikeluarkan saat mengurus balik nama sertifikat rumah, detikcom berikan simulasi penghitungannya.

    Sebagai catatan, biaya pengecekan keabsahan tanah memiliki besaran yang pasti yakni Rp 50 ribu. Maka, dalam simulasi ini akan berpatokan pada nilai biaya tersebut. Sementara itu, besaran biaya untuk komponen biaya lainnya tidak berpatokan pada nilai di lapangan.

    Misalnya, Budi membeli tanah seluas 66 m2 dengan luas bangunan 30 m2. Harga tanah per meter Rp 2.500.000 dan nilai bangunan per meternya Rp 800.000. Nilai transaksi atas jual beli tanah dan bangunan adalah Rp 280.000.000. Maka, biaya balik nama sertifikat yang harus dibayar yaitu:

    1. Biaya AJB

    Anggap saja kesepakatan dengan kantor PPAT adalah 1% dari nilai transaksi. Berarti untuk penerbitan AJB yaitu 1% x 280.000.000 = Rp 2.800.000.

    2. Biaya BPHTB

    Bphtb yaitu sekitar 5% dari Dasar Pengenalan Pajak (NPOP-NPOPTKP). Maka perhitungannya:

    Harga tanah: 66 m2 x Rp 2.500.000 = Rp 165.000.000
    Harga bangunan: 30 m2 x Rp 800.000 = Rp 24.000.000

    Jumlah pembelian rumah: Rp 280.000.000

    NJOPTKP Jakarta (2024): Rp 60.000.000

    Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak: Rp 220.000.000

    Nilai untuk BPHTB: 5% x Rp 220.000.0000 = Rp 11.000.000

    3. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

    Untuk biaya pengecekan sertifikat tanah akan dibayarkan ke BPN. Biayanya sebesar Rp 50.000.

    4. Biaya Balik Nama

    Untuk biaya ini rumusnya (nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)) / 1000 + biaya pendaftaran (Rp 50.000). Maka perhitungannya:

    Rp 280.000.000:1.000 = Rp 280.000 + Rp 50.000 = Rp330.000

    Total biaya balik nama sertifikat rumah yang harus dibayarkan yaitu Rp 2.800.000 + Rp 11.000.000 + Rp 50.000 + Rp 330.000 = Rp 14.180.000

    Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.

    Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini

    (aqi/aqi)



    Sumber : www.detik.com

  • Pengertian, Fungsi, dan Cara Buatnya


    Jakarta –

    Ketika ingin membeli tanah maupun rumah, ada sejumlah dokumen yang harus diketahui. Salah satunya adalah akta jual beli alias AJB.

    Dokumen tersebut kerap digunakan untuk membuktikan legalitas kepemilikan dan menghindari konflik ke depannya. Untuk mengetahui lebih lanjut, yuk simak informasi berikut ini.

    Pengertian AJB

    Seperti yang sudah dituliskan di awal, AJB merupakan akta jual beli. Dilansir dari PPID Kota Semarang, AJB adalah dokumen sebagai bukti resmi atas transfer hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini dibutuhkan untuk proses pembuatan sertifikat tanah. Hal itu karena AJB menjadi bukti yang sah bahwa transaksi jual beli telah dilakukan.


    Fungsi AJB

    Fungsi utama AJB adalah sebagai bukti kuat dan telah terjadi peralihan hak atas tanah. Transaksi jual beli tanah tersebut dapat dilakukan oleh pihak berwenang seperti pejabat pembuat akta tanah (PPAT).

    Selain itu, Dikutip dari tesis yang ditulis oleh Diego Prasakti dalam Repository Universitas Sriwijaya, akta jual beli berfungsi sebagai alat bukti yang lebih kuat bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah. Akta jual beli juga digunakan sebagai salah satu syarat pendaftaran peralihan hak atas tanah di kantor kertahanan.

    Syarat Membuat AJB

    Masih dilansir dari PPID Kota Semarang, berikut ini informasinya.

    Dokumen yang Dibutuhkan Penjual

    – Salinan surat nikah (jika sudah berkeluarga)
    – Salinan KTP
    – Salinan Kartu Keluarga (KK)
    – Sertifikat tanah asli
    – PBB tahun terakhir yang asli
    – Surat tanda terima setoran

    Dokumen yang Dibutuhkan Pembeli

    – Salinan KTP
    – Salinan Kartu Keluarga (KK)
    – Salinan surat nikah (jika sudah berkeluarga)
    – Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

    Prosedur Pembuatan AJB

    Dalam catatan detikcom, berikut ini langkah-langkah membuat dokumen AJB.

    – Datang ke kantor PPAT, lembaga resmi pembuat akta tanah.

    – Selanjutnya akan dilakukan pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB. Hal ini untuk melindungi transaksi pada tanah bersertifikat.

    – Kemudian akan dilakukan pemeriksaan data teknis dan hukum. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, dijadikan jaminan, atau dalam penyitaan.

    – Selanjutnya akan dilakukan pemeriksaan surat tanda terima setoran PBB. Hal ini bertujuan untuk memastikan bahwa tanah yang akan ditransaksikan tidak menunggak pajak.

    – Terakhir, akan dilakukan pemeriksaan surat persetujuan suami atau istri, hal ini penting karena bagi seorang yang menikah harta akan tercampur termasuk hak atas tanah.
    Setelah semua tahapan dilakukan, PPAT akan menyusun akta jual beli tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

    Itulah beberapa hal yang harus diketahui soal AJB. Semoga bermanfaat!

    Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.

    Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini

    (abr/das)



    Sumber : www.detik.com

  • Ubah Sertifikat Tanah Jadi Elektronik Diminta Sertifikat Asli, Kenapa?



    Jakarta –

    Pemerintah mengimbau masyarakat untuk segera mengubah sertifikat analog atau lama yang dimilikinya untuk diubah menjadi sertifikat tanah elektronik.

    Untuk mengubahnya, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah melampirkan sertifikat asli saat mengajukan permohonan alihmedia sertifikat tersebut. Mengenai hal tersebut, tak jarang masyarakat bertanya-tanya kenapa sertifikat asli tidak dikembalikan ke pemiliknya?

    Kepala Biro Hubungan Masyarakat Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Harison Mocodompis mengatakan, sertifikat asli yang diberikan ke BPN saat mengajukan alihmedia dari sertifikat analog ke sertifikat elektronik tidak bisa dikembalikan lagi ke pemilik aslinya. Sebab, akan disimpan di kantor BPN sebagai satu kesatuan warkah. Warkah merupakan dokumen yang menjadi bukti fisik dan yuridis dari suatu bidang tanah.


    “Jadi kan satu sertifikat itu kan ada warkahnya. Mulai dari dulu ketika dia pertama kali mendaftar itu kan mungkin ada AJB, ada Girik, ada pajak segala macam itu kan pasti disimpan di kantor dalam satu warkah. Nah supaya ketika men-trace asal-muasal si sertifikat ini terbit itu melihatnya dari warkah,” ujarnya kepada detikcom, Jumat (30/5/2025).

    Harison mengatakan, saat ini ada warkah analog dan warkah elektronik. Jika sertifikat analog dialihmediakan menjadi elektronik, otomatis sertifikat tanah analog yang dimiliki seseorang akan menjadi warkah.

    “Sekarang yang tersimpan itu sertifikat elektronik. Tetapi kalau misalnya sertifikat elektronik itu di-klik, riwayatnya itu akan muncul bahwa dia berasal dari sertifikat analog tadi, nomor sekian-sekian yang tersimpan warkahnya di kantor,” jelasnya.

    Harison menuturkan, sebenarnya alihmedia dari sertifikat analog menjadi elektronik masih sekadar imbauan saja, jadi pilihan masih tetap ada di masyarakat. Namun, jika tidak dilakukan maka pemilik sertifikat harus siap dengan risiko keamanan dari sertifikat analog, terlebih yang terbit pada 1961-1997. Terlebih lagi, jika pemilik sertifikat tersebut tidak berada di daerah tanah itu berada atau tidak memasang patok batasan bidang tanah.

    “Justru untuk mengamankan tanah mereka, ya mereka harus datang ke kantor, menegaskan batas-batas bidang tanahnya, sekaligus melakukan alihmedia. Kecuali dia pegang sertifikat lama, dia juga menguasai tanah itu, ya sudah, nggak apa-apa,” tuturnya.

    Terkait dengan keamanan sertifikat tanah elektronik, Harison mengatakan pihaknya sudah memiliki pengamanan berlapis. Menurutnya, jika sistem sudah kuat dan edukasi masyarakat sudah sering dilakukan, maka ke depannya akan sertifikat elektronik akan semakin dipercaya oleh masyarakat.

    “Tapi paling tidak, the best of us services-nya itu di BPN itu dilindungi pakai security berlapis, mirroring server,” tuturnya.

    Di sisi lain, pemilik sertifikat yang mengubah sertifikat tanah menjadi elektronik juga masih bisa mendapatkan salinan resmi sertifikat elektronik. Sertifikat elektronik juga bisa diakses melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

    Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.

    Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini

    (abr/das)



    Sumber : www.detik.com

  • 6 Kesalahan Saat Memilih Rumah yang Sering Disesali Pembeli



    Jakarta –

    Punya rumah jadi impian banyak orang. Bahkan, bagi sebagian orang, rumah masuk daftar target hidup yang harus diwujudkan. Namun, kalau salah langkah, momen beli rumah justru bisa berubah jadi mimpi buruk yang bikin trauma.

    Banyak kerugian yang terjadi saat membeli rumah berawal dari kelalaian pembeli sendiri. Supaya nggak menyesal di kemudian hari, hindari 6 kesalahan berikut ini.

    1. Tak Memikirkan Lokasi

    Lokasi adalah pertimbangan nomor satu saat membeli rumah. Pastikan rumah berada di lokasi strategis, dekat fasilitas umum, bebas banjir, dan nyaman untuk ditinggali. Selain bikin betah, lokasi strategis juga meningkatkan nilai investasi rumah di masa depan.


    2. Asal Pilih Developer

    Jangan sampai tergiur harga murah dari developer yang reputasinya belum jelas. Cek rekam jejaknya lewat website, media sosial, dan pemberitaan di media. Pastikan mereka punya portofolio proyek yang jelas dan tidak pernah tersandung kasus yang merugikan konsumen.

    3. Status Tanah Belum Jelas

    Pastikan sertifikat rumah sudah atas nama developer dan bisa dialihkan ke nama Anda. Jika sertifikat belum jelas statusnya, pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank bisa terhambat. Hindari membeli rumah di lokasi yang status tanahnya masih abu-abu.

    4. Bayar DP Sebelum KPR Disetujui

    Hindari membayar uang muka (DP) sebelum KPR disetujui bank. Meski developer sudah bekerja sama dengan bank, tidak ada jaminan KPR Anda akan disetujui. Kalau ditolak, uang DP berisiko sulit kembali atau dipotong.

    5. Transaksi di Bawah Tangan

    Transaksi jual beli rumah di bawah tangan sangat berisiko, apalagi jika rumah masih dijaminkan di bank. Pastikan semua proses dilakukan secara resmi lewat notaris dengan Akta Jual Beli (AJB) yang sah.

    6. Memaksakan Beli di Luar Kemampuan

    Cicilan rumah idealnya tidak lebih dari 30% penghasilan bulanan. Jika memaksakan di luar kemampuan, risiko macet di tengah jalan sangat besar. Lebih baik menabung dulu sampai dana cukup untuk DP atau cicilan yang lebih ringan.

    Kesimpulannya, membeli rumah butuh perhitungan matang, mulai dari lokasi, legalitas, hingga kemampuan finansial. Jangan sampai tergesa-gesa hanya karena takut ketinggalan.

    (das/das)



    Sumber : www.detik.com