Jakarta –
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sering terdengar saat proses jual beli properti baik itu rumah atau tanah. NJOP jadi salah satu bagian penting dalam menentukan harga rumah atau tanah.
NJOP merupakan salah satu variabel dalam menentukan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PBB yang sering dikenakan pada objek tanah maupun bangunan biasanya pengenaan PBB untuk pedesaan dan perkotaan yang bisa disebut PBB-P2.
Besaran pada NJOP ini memiliki pengaruh pada besaran tagihan PBB-P2. Merujuk pada peraturan Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) di mana NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata yang dihasilkan atas terjadinya transaksi jual beli secara wajar, dan apabila tidak terjadi transaksi jual beli maka NJOP akan ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis atau NJOP pengganti.
Fungsi NJOP
Dalam hal ini, misalnya terdapat pembeli atau penjual bangunan yang tidak mengetahui harga-harga properti saat ini yang akan ditawar. Mereka tidak paham kira-kira harga berapa yang tepat dalam transaksi jual beli ini. Maka atas permasalahan tersebut, NJOP hadir sebagai pematok atau penentu dari harga minimal untuk bangunan tersebut.
Apabila harga yang ditentukan lebih tinggi dari NJOP, maka pemilik telah menawarkannya terlalu tinggi atau mahal. Begitupun sebaliknya, jika harganya lebih rendah dari pada NJOP, mungkin saja ada sesuatu hal yang mempengaruhi penentuan harga tersebut, sehingga harga telah ditawarkan terlalu rendah atau murah.
Nilai Jual objek Pajak (NJOP) merupakan harga rata-rata yang diperoleh melalui transaksi jual beli. Akan tetapi, jika tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui nilai harga dari sejumlah objek lainnya yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Dalam bidang properti, nilai jual yang ditetapkan negara sebagai dasar perpajakan bagi PBB dan nilai jual properti meningkat ketika adanya perkembangan dalam sebuah kawasan. Jika melakukan transaksi jual beli rumah, melalui NJOP kamu akan mengetahui seberapa besar pajak yang akan ditanggung.
Nilai jual NJOP bersifat tidak menetap atau berubah-ubah, hal tersebut tergantung dari berapa harga jual tanah dan bangunan di kawasannya. Kawasan yang terpencil dengan nilai NJOP yang rendah dapat mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya kawasan tersebut disebabkan harga tanah dan bangunannya mengalami kenaikan.
Adapun, pembayaran NJOP ditetapkan oleh pemerintah 3 tahun sekali, namun NJOP bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan nilai jual yang naik secara signifikan.
NJOP dapat ditentukan melalui 3 hal berikut :
1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain
Dengan melakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenis untuk mengetahui nilai jualnya.
2. Pergantian NJOP
Didasari oleh pergantian NJOP yaitu hasil pemasukan dari objek pajak tersebut.
3. Nilai Perolehan baru
Perhitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk penempatan objek pajak secara layak.
Terdapat cara agar kamu dapat melihat besaran NJOP suatu wilayah yaitu dengan mendatangi langsung kantor kecamatan tempat di mana lokasi maupun bangunan properti berada. Namun, kamu juga dapat mengeceknya melalui situs online dengan membuka situs resmi pemerintah provinsi dan anda akan menemukan informasi mengenai NJOP per meter.
Anda dapat menentukan harga rumah berdasarkan besaran persentase NJOP di kawasan tersebut. Berikut langkah – langkah dalam menghitung NJOP suatu rumah :
Cara Menghitung NJOP/meter :
Hitung luas total tanah
Hitung luas total bangunan
Cari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan yang terdapat dalam lokasi rumah tersebut.
Setelah mencari tahu mengenai NJOP/meter dan luas tanah dan bangunannya, berikut langkah-langkah rumus NJOP yang harus dihitung :
Luas tanah x NJOP/meter tanah = total harga tanah
luas bangunan x NJOP/meter bangunan = total harga bangunan
harga tanah + harga bangunan = nilai jual rumah
Berikut merupakan contoh perhitungan untuk menentukan harga jual rumah :
Luas tanah = 100 meter persegi
Luas Bangunan = 70 meter persegi
NJOP/meter tanah = Rp 2.500.000 per meter persegi
NJOP/meter bangunan = Rp 3.500.000 per meter persegi
Luas tanah x NJOP/meter tanah = 100 x Rp 2.500.000 = Rp 250.000.000 (Harga tanah)
Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 70 x Rp 3.500.000 = 245.000.000 (Harga bangunan)
Harga tanah + Harga bangunan = Rp 250.000.000 + Rp.245.000.000 = 495.000.000 (Nilai jual rumah)
Itulah pengertian NJOP dan cara menghitungnya. Semoga bermanfaat!
(zlf/zlf)
