Artikel Pilihan

Tag: pengadilan negeri

  • Sengketa Tanah Bisa Diselesaikan Lewat 4 Lembaga Hukum Ini


    Jakarta –

    Sengketa tanah adalah konflik yang cukup rumit, pada kondisi tertentu bahkan penyelesaiannya harus melalui jalur hukum.

    Proses penyelesaian sengketa tanah melalui jalur hukum bisa diajukan ke Pengadilan Tata Usaha, Pengadilan Negeri, hingga mediasi Badan Pertahanan Nasional (BPN). Lembaga hukum yang melayani penyelesaian sengketa tanah bisa dipilih menyesuaikan dengan jenis kasusnya.

    Berdasarkan Jurnal Hukum Universitas Komputer Indonesia, Res Nullius, berjudul Kebijakan Pemerintah dalam Penyelesaian Sengketa dan Konflik Pertahanan karya mahasiswa Sekolah Tinggi Hukum Garut, Mulia Kartiwi, berikut beberapa rujukan dan fungsi lembaga hukum dalam menyelesaikan sengketa tanah.


    1. Pengadilan Negeri

    Berdasarkan UU 51 Perpu 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya mengatakan bahwa gugatan perdata ke pengadilan negeri bisa dilakukan jika ada konflik antar anggota masyarakat. Selain itu, kamu juga bisa meminta perlindungan kepada bupati/walikotamadya.

    Kasus kedua adalah jika kamu dipaksa atau diancam untuk menyerahkan sertifikat tanah atau menjualnya kemudian uangnya diserahkan kepada pihak lain yang tidak berhak. Dalam kasus ini kamu bisa menuntut orang tersebut ke Pengadilan Negeri sesuai pasal 1404 KUH Perdata.

    Dalam UU 20/1961 tentang Pencabutan Hak atas Tanah dikatakan pengambil alihan tanah yang sebenarnya digunakan untuk kepentingan umum, tetapi mengalami sengketa tanah maka bisa diselesaikan melalui Pengadilan Negeri. Biasanya kasus ini dibawa ke jalur hukum setelah musyawarah tidak berhasil.

    Kasus keempat adalah apabila pemegang hak atas tanah kehilangan akses dan haknya karena penyerahan hak atas tanah maupun melalui pencabutan hak ke pihak lain tanpa persetujuan. Pemegang hak berhak mendapatkan imbalan atau ganti-kerugian, baik atas tanahnya, bangunan dan tanaman, dan semua kerugian termasuk tanah tersebut kembali.

    2. Pengadilan Tata Usaha Negara

    Dari peraturan yang sama, disebutkan pula apabila konflik sengketa tanah disebabkan karena kelalaian atau kesalahan dari pihak penguasa, seperti BPN yang menerbitkan 2 sertifikat tanah di lokasi yang sama, maka gugatan dapat dilakukan ke pengadilan negeri Pengadilan Tata Usaha Negara.

    Biasanya prosesnya dimulai dari musyawarah untuk mencapai kesepakatan, baik mengenai penyerahan tanahnya kepada pihak yang mana atau perihal imbalan yang merupakan hak pemilik tanah untuk menerimanya.

    3. Peradilan Umum, Peradilan Tata Usaha Negara, dan Peradilan Agama.

    Berdasarkan undang-undang nomor 48 /2009 tentang Kekuasaan Kehakiman Kasus, jika ada sengketa tanah yang perlu diselesaikan melalui jalur litigasi melalui badan peradilan bisa melibatkan beberapa badan peradilan seperti Peradilan Umum, Peradilan Tata Usaha Negara serta Peradilan Agama.

    Badan peradilan umum mempunyai kewenangan memeriksa kasus kepemilikan hak atas tanah secara keperdataan. Kemudian Badan Peradilan Tata Usaha Negara mempunyai kewenangan memeriksa status sah atau tidaknya sebuah sertifikat tanah yang berupa sebuah Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN).

    Lalu, Peradilan Agama memiliki kewenangan dalam mengadili sengketa kepemilikan tanah yang berdasarkan kepada hukum waris.

    4. BPN

    Sengketa tanah yang diselesaikan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah implementasi dari fungsi pemerintah dalam konsep negara hukum modern (welvaarsstaat) atau negara kesejahteraan. Salah satu alternatif dalam penyelesaian sengketa pertanahan, berdasarkan kebijakan Peraturan Menteri ATR/BPN adalah mediasi.

    Menurut Dosen Fakultas Hukum Universitas Padjajaran, Nia Kurniati, proses mediasi yang digunakan oleh BPN untuk menyelesaikan sengketa tanah belum menyelesaikan sengketa secara final, karena hasil mediasi yang berisi kesepakatan bersama untuk mengakhiri sengketa hanya berkekuatan mengikat bagi para pihak secara moral. Maka dari itu, masih dimungkinkan kesepakatan bersama tersebut diingkari oleh para pihak.

    “Agar memperoleh kekuatan yang mengikat secara hukum maka para pihak harus mengajukan gugatan Pengadilan yang berwenang untuk memperoleh Akta Perdamaian seperti diatur dalam pasal 130 HIR,” kata Nia seperti yang dikutip pada Jumat (3/5/2024).

    (aqi/zlf)



    Sumber : www.detik.com

  • Apa Itu Roya? Cara Urus dan Biayanya


    Jakarta –

    Kredit Pemilikan Rumah (KPR) belakangan ini semakin ramai dan mulai banyak diminati oleh masyarakat Indonesia.

    Dalam proses mengajukan KPR rumah, ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan. Diantaranya adalah biaya apa saja yang harus dibayarkan selama proses KPR rumah.

    Selain membayar biaya seperti uang muka (DP), biaya admin, asuransi, pajak, dan biaya lainnya di awal proses KPR rumah, ada juga loh prosedur di akhir KPR yang membutuhkan biaya. Yaitu biaya hapus hak tanggungan (Roya)


    Bagi kamu yang belum tahu apa itu roya, sebaiknya kamu simak pengertiannya di bawah ini terlebih dahulu.

    Apa Itu Roya?

    Dikutip dari hukumonline.com, istilah roya adalah salah satu istilah yang biasa digunakan dalam hal yang berkaitan dengan tanah.

    Berdasarkan penjelasan umum UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, roya sendiri memiliki arti pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan, karena hak tanggungan telah hapus.

    Secara simpelnya, pencoretan Hak Tanggungan atau roya adalah suatu kegiatan yang dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan (debitur) setelah Hak Tanggungan yang diberikan olehnya hapus atau telah selesai dan sudah tidak berlaku, menurut ketentuan Pasal 18 UU Hak Tanggungan.

    Pencoretan Hak Tanggungan ini juga sudah diatur tata caranya dalam Pasal 22 UU Hak Tanggungan, dengan isi sebagai berikut:

    (1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.

    (2) Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

    (3) Apabila sertifikat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan.

    (4) Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

    (5) Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

    (6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan.

    (7) Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

    (8) Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).

    (9) Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (2), hapusnya Hak Tanggungan pada bagian obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan sertifikat Hak Tanggungan serta pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang telah bebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya.

    Setelah memahami apa itu roya, berikut ini ada beberapa persyaratan yang perlu kamu siapkan sebelum membayar roya di kantor pertanahan terdekat.

    Persyaratan Yang Diperlukan Untuk Hapus Hak Tanggungan/Roya

    Mengutip dari apis.atrbpn.go.id, ada beberapa persyaratan yang perlu kamu lengkapi sebelum melakukan Hapus Hak Tanggungan di kantor pertanahan, berikut diantaranya:

    1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.
    2. Surat kuasa apabila dikuasakan.
    3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
    4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum.
    5. Sertifikat tanah dan Sertipikat Hak Tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat Hak Tanggungan hilang.
    6. Surat Roya/Keterangan Lunas/Pelunasan Hutang dari Kreditur.
    7. Fotocopy KTP pemberi HT (debitur), penerima HT (Kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

    Selain persyaratan tersebut, nantinya kamu juga akan dimintai:

    1. Informasi Identitas diri
    2. Informasi luas dan letak penggunaan tanah yang dimohon
    3. Serta biaya prosesnya sebesar Rp 50.000

    Biasanya proses ini memakan waktu hingga 5 hari kerja.

    Nah itu dia sekilas pengertian dari roya beserta persyaratan dan cara bayarnya. Semoga bermanfaat!

    (dna/dna)



    Sumber : www.detik.com

  • Membuat Surat Perjanjian Sewa Ruko: Unsur dan Contohnya


    Jakarta –

    Dalam transaksi sewa-menyewa rumah maupun rumah toko (ruko) diperlukan surat perjanjian. Surat perjanjian ini penting agar kedua pihak saling memahami hak dan kewajibannya, sesuai dengan kesepakatan.

    Dengan adanya surat perjanjian, masalah yang mungkin terjadi di masa datang bisa ditangani secara tepat. Kedua pihak harus patuh pada surat perjanjian ini karena memiliki kekuatan hukum.

    Di bawah ini akan kita ulas bagaimana membuat surat perjanjian sewa ruko, mulai dari unsur surat dan contohnya.


    Unsur Surat Perjanjian Sewa Ruko

    Dikutip dari situs Ray White dan Sinarmas Land, berikut ini beberapa klausul yang wajib ada dalam surat perjanjian sewa ruko:

    1. Nama-nama Pihak

    Nama-nama pihak penyewa dan yang menyewakan harus ditulis secara jelas, lengkap dengan alamat, NIK KTP, dan keterangan lain sebagai kepastian identitas. Ada juga saksi-saksi yang harus dilibatkan sebagai orang ketiga.

    2. Harga Sewa

    Surat perjanjian sewa ruko harus secara jelas mencantumkan harga sewa berdasarkan kesepakatan. Sebelum menandatangani surat perjanjian, tentu dua pihak sudah saling bernegosiasi. Pastikan harga yang tercantum sudah tepat.

    Cara pembayarannya pun harus tertulis, misalnya harus dibayar tunai, atau dicicil setiap berapa bulan sekali. Tulis juga apa konsekuensi jika pembayaran terlambat.

    3. Jangka Waktu Sewa

    Jangka waktu sewa juga harus tercantum secara jelas. Tidak hanya durasi, tetapi juga tanggal habisnya sewa. Lengkapi juga dengan klausul jika penyewa ingin memperpanjang kontrak.

    4. Hak dan Kewajiban

    Yang juga sangat penting adalah mengenai hak dan kewajiban kedua pihak. Misalnya perbaikan jika ada kerusakan, apakah akan dilakukan pemilik atau penyewa. Kemudian apakah penyewa boleh melakukan renovasi.

    Perjelas juga siapa yang akan membayar tagihan biaya listrik, telepon, air, hingga internet). Jika biaya-biaya ini ditanggung penyewa, maka pemilik sebaiknya meminta uang jaminan pada pembayaran pertama.

    Contoh Surat Perjanjian Sewa Ruko

    Berikut ini beberapa contoh surat perjanjian sewa ruko, lengkap dengan klausulnya.

    Contoh 1

    Di bawah ini contoh surat perjanjian sewa ruko yang dilansir dari laman Universitas Medan Area

    SURAT PERJANJIAN SEWA RUKO

    Yang bertanda tangan di bawah ini:

    Nama: Jojon Purnama
    Umur: 24 TAHUN
    Pekerjaan: Wiraswasta
    Alamat: Jalan Pintu Air V Medan Johor
    Nomor KTP: 12345678910
    Telepon: 08123123123
    Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA

    Nama: Reza Rizki
    Umur: 27 tahun
    Pekerjaan: Wirausaha
    Alamat: Jalan Marendal Ujung
    Nomor KTP: 12312345678
    Telepon: 082212312312
    Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

    PIHAK PERTAMA setuju untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA tanah berikut bangunan berupa rumah toko (ruko) berlantai 3 (tiga) yang terletak di Jalan Denai Ujung Gg Rawa 2 dengan luas tanah 550 meter persegi dengan sertifikat hak milik nomor 205, gambar situasi nomor 20/5/2024 [tanggal/bulan/tahun].

    Selanjutnya kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan perjanjian yang tertulis dalam 13 (tiga belas) pasal, sebagai berikut:

    Pasal 1

    Perjanjian kedua belah pihak ini berlaku sah untuk jangka waktu 2 tahun, terhitung sejak 13 Juni 2024 sampai dengan 13 Juni 2026. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk menentukan harga kontrak atas ruko berikut tanah pekarangannya tersebut di atas dengan nilai harga Rp 25 juta (terbilang dua puluh lima juta rupiah) untuk jangka waktu 2 tahun.

    Pasal 2

    PIHAK KEDUA telah memberikan uang muka sebagai tanda jadi sewa sebesar 60% (enam puluh persen) atau sejumlah Rp 12 juta (terbilang dua belas juta rupiah) pada hari Senin, 12 Juni 2024, dan sisa pembayaran sejumlah Rp 13.000.000 (terbilang tiga belas juta rupiah) akan dibayarkan pada waktu penandatanganan Surat Perjanjian ini.

    Pasal 3

    1. PIHAK PERTAMA selaku pemilik sah bangunan ruko berikut pekarangannya di alamat Jalan Denai Ujung Gg rawa 2 menjamin bahwa hak dan bangunan ruko berikut semua fasilitas yang terdapat di dalamnya adalah hak milik sahnya dan bebas dari semua tuntutan hukum dan persoalan-persoalan yang dapat mengganggu PIHAK KEDUA atas pemakaiannya dalam jangka waktu berlakunya surat perjanjian ini.
    2. Semua kerugian yang timbul akibat kelalaian PIHAK PERTAMA dalam memenuhi kewajibannya tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

    Pasal 4

    Sebelum jangka waktu kontrak seperti yang tertulis pada pasal satu Surat Perjanjian ini berakhir, PIHAK PERTAMA tidak dibenarkan meminta PIHAK KEDUA untuk mengakhiri jangka waktu kontrak dan menyerahkan kembali ruko tersebut kepada PIHAK PERTAMA kecuali telah disepakati oleh kedua belah pihak.

    Pasal 5

    Selam jangka waktu berlakunya Surat Perjanjian ini, PIHAK KEDUA sama sekali tidak dibenarkan untuk mengalihkan hak atau mengontrakkan kembali kepada PIHAK KETIGA dengan dalih atau alasan apa pun juga tanpa izin dan persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA.

    Pasal 6

    1. PIHAK PERTAMA bertanggung jawab seluruhnya akibat kerusakan maupun kerugian yang disebabkan oleh kesalahan struktur dari bangunan ruko tersebut. Yang dimaksud dengan struktur adalah sistem konstruksi bangunan yang menunjang bangunan, seperti: pondasi, balok, kolom, lantai dan dinding.
    2. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan mengubah struktur dan instalasi dari unit ruko tersebut tanpa izin dan persetujuan dari PIHAK PERTAMA.
    3. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas kerusakan struktur sebagai akibat dari pemakaian.
    4. PIHAK KEDUA tidak bertanggung jawab atau dibebaskan dari segala ganti rugi atau tuntutan dari PIHAK PERTAMA yang terjadi akibat kerusakan pada bangunan ruko yang diakibatkan oleh force majeure. Yang dimaksud dengan force majeure adalah hal-hal yang disebabkan oleh faktor luar yang tidak dapat diatasi maupun dihindari, contohnya: gempa bumi, banjir, tanah longsor, petir, angin topan, kebakaran, huru-hara, kerusuhan, pemberontakan dan perang.

    Pasal 7

    Dalam perjanjian sewa-menyewa ini sudah termasuk hak bagi PIHAK KEDUA untuk menggunakan semua fasilitas yang telah terpasang sebelumnya pada bangunan ruko yang disewa. Fasilitas-fasilitas tersebut yaitu: 1) listrik, 2) telepon, 3) saluran air PDAM.

    Untuk membayar semua tagihan-tagihan atau rekening-rekening serta biaya-biaya lainnya atas penggunaan semua fasilitas tersebut. Segala kerugian yang timbul akibat kelalaian PIHAK KEDUA dalam memenuhi kewajibannya sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.

    Pasal 8

    PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas berlakunya peraturan-peraturan Pemerintah yang menyangkut pelaksanaan perjanjian ini, seperti: Pajak-pajak, Iuran Retribusi Daerah (IREDA), dan lainnya.

    Pasal 9

    PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menjaga keamanan, ketertiban dan ketenteraman lingkungan.

    Pasal 10

    Setelah berakhir jangka waktu kontrak sesuai dengan pasal satu Surat Perjanjian ini, PIHAK KEDUA diharuskan segera mengosongkan ruko dan menyerahkannya kembali kepada PIHAK PERTAMA serta telah memenuhi kewajibannya sesuai dengan pasal tujuh dan delapan dari Surat Perjanjian ini.

    Pasal 11

    Apabila PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bermaksud melanjutkan perjanjian kontrak, maka masing-masing pihak harus memberitahukan terlebih dahulu minimal 3 bulan sebelum waktu kontrak berakhir.

    Pasal 12

    PIHAK KEDUA mendapat prioritas pertama dari PIHAK PERTAMA untuk memperpanjang masa penyewaan berikutnya sebelum PIHAK PERTAMA menawarkan kepada calon-calon penyewa lainnya.

    Pasal 13

    PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bersepakat untuk menempuh jalur musyawarah dan mufakat untuk menyelesaikan hal-hal atau perselisihan yang mungkin timbul sehubungan dengan Surat Perjanjian ini.

    Apabila jalan musyawarah dianggap tidak berhasil untuk mendapatkan penyelesaian yang melegakan kedua belah pihak, kedua belah pihak bersepakat untuk menempuh upaya hukum dengan memilih domisili pada Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri yang beralamat di Jln. Pengadilan No. 8.

    Surat Perjanjian ini dibuat oleh kedua belah pihak dengan dasar akal sehat dan pikiran sehat tanpa adanya paksaan maupun tekanan dari pihak-pihak manapun. Surat Perjanjian ini ditandatangani di kota Medan pada hari Selasa, 13 Juni 2024 dan berlaku mulai tanggal tersebut sampai dengan Kamis, 13 Juni 2026.

    Medan, 13 Juni 2024

    PIHAK PERTAMA

    (Jojon Purnama)

    PIHAK KEDUA

    (Reza Rizki)

    Saksi-saksi:

    SAKSI PERTAMA

    (Edi Gullit)

    SAKSI KEDUA

    (Ichwan Junior)

    Contoh 2

    Di bawah ini adalah contoh surat perjanjian sewa rumah yang dikutip dari situs Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia. Surat ini juga bisa diterapkan untuk ruko.

    SURAT PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH

    Yang bertanda tangan di bawah ini:

    1. Nama : __________________________

    Umur : __________________________
    Pekerjaan : __________________________
    Alamat : __________________________
    Nomor KTP / SIM : __________________________
    Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA

    2. Nama : __________________________

    Umur : __________________________
    Pekerjaan : __________________________
    Alamat : __________________________
    Nomor KTP / SIM : __________________________
    Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA

    Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa PIHAK PERTAMA selaku pemilik sah telah setuju untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA berupa:

    Sebuah rumah yang berdiri di atas sebidang tanah yang terletak di (alamat lengkap) dengan luas bangunan (berapa luas tanah) meter persegi, dengan sertifikat hak milik Nomor (…….), gambar situasi Nomor (……) tanggal (tanggal, bulan, dan tahun).

    Selanjutnya kedua belah pihak bersepakat bahwa perjanjian sewa-menyewa antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA ini berlaku sejak tanggal penandatanganan surat perjanjian ini.

    Adapun syarat-syarat serta ketentuan-ketentuan dalam surat perjanjian ini diatur dalam 12 (dua belas) pasal, sebagai berikut:

    Pasal 1 HARGA SEWA

    PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah sepakat untuk menentukan harga sewa atas rumah berikut pekarangannya tersebut di atas dengan nilai sewa (Rp. …….) (jumlah uang dalam huruf) untuk jangka waktu (tulis angka dan huruf) tahun terhitung sejak tanggal (tanggal, bulan, dan tahun) sampai dengan tanggal (tanggal, bulan, dan tahun) dan keseluruhan uang sewa tersebut sudah harus dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada saat penandatanganan surat perjanjian ini.

    Pasal 2 JAMINAN PIHAK PERTAMA

    PIHAK PERTAMA menjamin bahwa barang yang disewakan tersebut di atas berikut semua fasilitas-fasilitas yang terdapat di dalamnya adalah hak miliknya dan bebas dari segala tuntutan hukum dan persoalan-persoalan yang dapat mengganggu PIHAK KEDUA atas penggunaannya selama jangka waktu berlakunya surat perjanjian ini. Segala kerugian yang timbul akibat kelalaian PIHAK PERTAMA ini sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA.

    Pasal 3 LARANGAN BAGI PIHAK PERTAMA

    Sebelum jangka waktu kontrak seperti yang tertulis pada pasal 1 surat perjanjian ini berakhir, PIHAK PERTAMA tidak dibenarkan meminta PIHAK KEDUA untuk mengakhiri jangka waktu kontrak dan menyerahkan kembali rumah tersebut kepada PIHAK PERTAMA kecuali disepakati oleh kedua belah pihak.

    Pasal 4 LARANGAN BAGI PIHAK KEDUA

    1. PIHAK KEDUA tidak dibenarkan sama sekali untuk mengalihkan hak atau mengontrakkan kepada PIHAK KETIGA tanpa ijin serta persetujuan dari PIHAK PERTAMA.

    2. PIHAK KEDUA tidak dibenarkan untuk mengubah struktur dan instalasi dari rumah tersebut tanpa izin dan persetujuan dari PIHAK PERTAMA

    Pasal 5 TANGGUNG JAWAB AKIBAT PEMAKAIAN

    1. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas kerusakan struktur sebagai akibat pemakaian.

    2. PIHAK KEDUA dibebaskan dari segala ganti rugi atau tuntutan dari PIHAK PERTAMA akibat kerusakan pada bangunan yang diakibatkan oleh force majeure.

    Yang dimaksud dengan Force majeure adalah:

    a. Bencana alam, seperti: gempa bumi, banjir, tanah longsor, petir, angin topan, serta kebakaran yang disebabkan oleh faktor eksternal yang mengganggu kelangsungan perjanjian ini.
    b. Huru-hara, kerusuhan, pemberontakan, dan perang.

    Pasal 6 PENGGUNAAN SARANA

    Dalam perjanjian sewa ini sudah termasuk hak atas pemakaian aliran listrik, saluran nomor telepon, dan air dari PDAM yang telah terpasang sebelumnya pada bangunan rumah yang disewa. Selama jangka waktu kontrak berlangsung, PIHAK KEDUA berkewajiban untuk membayar semua tagihan-tagihan serta biaya-biaya lainnya atas penggunaannya. Segala kerugian yang timbul akibat kelalaian PIHAK KEDUA dalam memenuhi kewajibannya sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.

    Pasal 7 PENGGUNAAN RUMAH

    1. PIHAK KEDUA tidak akan mempergunakan rumah itu untuk tujuan yang lain dari pada yang disepakati dalam perjanjian ini, kecuali telah mendapat izin secara tertulis dari PIHAK PERTAMA.

    2. PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menjaga kebersihan, keamanan, ketertiban dan ketenteraman lingkungan

    Pasal 8 TANGGUNG JAWAB PIHAK PERTAMA

    PIHAK PERTAMA bertanggung jawab atas berlakunya peraturan-peraturan Pemerintah yang menyangkut perihal pelaksanaan perjanjian ini, semisal: Pajak-pajak, Iuran Retribusi Daerah (IREDA), dan lain-lainnya.

    Pasal 9 PENYERAHAN RUMAH KETIKA PERJANJIAN BERAKHIR

    Setelah berakhir jangka waktu kontrak sesuai dengan Pasal 1 surat perjanjian ini, PIHAK KEDUA segera mengosongkan rumah dan menyerahkannya kembali kepada PIHAK PERTAMA serta telah memenuhi semua kewajibannya sesuai dengan pasal 6 surat perjanjian ini.

    Pasal 10 PERPANJANGAN SEWA

    1. Apabila PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA bermaksud melanjutkan perjanjian kontrak, maka masing-masing pihak harus memberitahukan terlebih dahulu, minimal (angka dan huruf) bulan sebelum jangka waktu kontrak berakhir.

    2. PIHAK KEDUA harus mendapat prioritas pertama dari PIHAK PERTAMA untuk memperpanjang masa penyewaan barang tersebut di atas, sebelum PIHAK PERTAMA menawarkannya kepada calon-calon penyewa yang lain.

    Pasal 11 HAL-HAL LAIN

    1. Hal-hal yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan dimusyawarahkan bersama oleh kedua belah pihak.

    2. Mengenai perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah pihak bersepakat untuk memilih domisili yang tetap pada (…Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri…).

    Pasal 12 PENUTUP

    Surat Perjanjian ini ditandatangani di (tempat) pada hari (hari) tanggal (tanggal, bulan, tahu) dan berlaku mulai tanggal tersebut sampai dengan tanggal (tanggal, bulan, dan tahun).

    Demikian perjanjian sewa-menyewa ini dibuat rangkap 2 (dua) yang mempunyai kekuatan hukum yang sama dan ditandatangani di atas kertas bermeterai cukup.

    PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

    [ tanda tangan 1 ] [ tanda tangan 2 ]

    SAKSI-SAKSI:

    [Nama terang dan tanda tangan para saksi]

    Nah, itulah tadi cara membuat surat perjanjian sewa ruko, lengkap dengan unsur yang harus ada di dalam surat perjanjian dan contohnya.

    (row/row)



    Sumber : www.detik.com

  • Tetangga Renovasi Rumah Bikin Debu dan Bising, Kita Bisa Apa?



    Jakarta –

    Pernahkah kamu merasa terganggu dengan renovasi rumah yang lagi dilakukan tetangga? Rumah kita jadi mudah berdebu dan terganggu karena suara berisik dari tukang?

    Kadang kita merasa bingung apa yang harus dilakukan saat berada di kondisi seperti itu. Kita harus memperjuangkan kenyamanan kita namun di sisi lain, kita juga harus menghormati hal tetangga merenovasi rumahnya.

    Kalau sudah ada di posisi ini, apa yang harus dilakukan ya?


    Mengajukan Komplain secara kekeluargaan

    Menurut Andi Saputra seorang advokat hukum yang dihubungi oleh detikcom, untuk menyelesaikan masalah ini kamu bisa lakukan musyawarah mufakat. Kamu bisa mengajukan komplain terkait debu yang berterbangan dan suara berisik. Kemudian, meminta solusi untuk mencegah debu yang berterbangan ke rumah kamu misalnya dengan menutup lokasi renovasi menggunakan terpal. Untuk suara berisik seperti bor, las, palu. Kamu bisa meminta agar renovasi rumah dilakukan pada siang hari dimulai dari pukul 08.00 WIB sampai 17.00 WIB. Di luar jam tersebut merupakan waktu untuk istirahat.

    Jalur Hukum

    Jika semua cara secara kekeluargaan telah ditempuh namun nggak ada respons baik dari pemilik rumah yang direnovasi maka kamu bisa bawa kasus ini ke jalur hukum. Andi mengatakan, jika sudah mengalami jalan buntu, maka kamu bisa menggugat mereka secara perdata, dengan mengajukan somasi terlebih dahulu. Kamu bisa mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri.

    Hal itu sesuai dengan Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi:

    “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”.

    Kamu bisa menggugat mereka sebab salah satu unsur di dalam ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata ialah tentang kerugian bagi orang lain. Dalam kasus ini, kerugian terbesar adalah adanya kerugian immateriil yaitu ketidaknyamanan dari debu dan suara berisik renovasi rumah yang mengganggu.

    Buat detikers yang punya permasalahan seputar rumah, tanah atau properti lain, tim detikProperti bisa bantu cari solusinya. Kirim pertanyaan kamu vie email ke [email protected] dengan subject ‘Tanya detikProperti’, nanti pertanyaan akan dijawab oleh pakar.

    (dna/dna)



    Sumber : www.detik.com

  • Hukum Menempati Rumah Warisan Secara Islam dan Perdata


    Jakarta –

    Ketika seseorang meninggal dunia, harta yang ditinggalkannya akan diwariskan kepada ahli waris yang berhak. Hukum menempati rumah warisan dianggap sah jika hanya ada satu ahli waris.

    Namun jika terdapat beberapa ahli waris maka warisan rumah kerap jadi perdebatan. Terkadang pada beberapa kasus, salah satu ahli waris ingin menempati rumah warisan, baik sementara maupun permanen.

    Permasalahan seperti ini sering kali muncul dalam keluarga yang memiliki lebih dari satu ahli waris. Misalnya, jika beberapa saudara mewarisi sebuah rumah, tetapi salah satu di antaranya ingin tinggal di dalamnya, sementara yang lain menginginkan pembagian atau penjualan aset tersebut.


    Hukum Menempati Rumah Warisan Secara Islam

    Dalam Islam, pembagian warisan diatur dengan jelas agar tidak ada pihak yang dirugikan. Ustaz Farid Nu’man Hasan, pembina Pesantren Quran Subulunajjah Depok menjelaskan kepada detikProperti bahwa pembagian warisan harus dilakukan sesegera mungkin.

    Dalam Islam diatur bahwa pembagian tanpa alasan yang jelas dianggap tidak dibenarkan. Rasulullah SAW bersabda:

    من قطع ميراثا فرضه الله ورسوله قطع الله به ميراثا من الجنة

    “Siapa yang mencegah pembagian waris yang Allah dan Rasul-Nya wajibkan maka Allah akan cegah waris orang itu di Surga nanti.” (HR. Al Baihaqi)

    Fatwa Darul Ifta al Mishriyyah juga menyatakan bahwa menghalangi pembagian harta waris hukumnya haram dan termasuk dosa besar.

    “Menghalangi harta waris dari pihak yang berhak adalah haram bahkan dosa besar juga,” bunyi kutipan fatwa tersebut.

    Namun, ada beberapa alasan yang dapat membenarkan penundaan pembagian warisan, seperti ketika warisan sulit untuk segera dibagi, memerlukan penjualan terlebih dahulu, atau adanya sebab syar’i lainnya.

    Jika ada seorang dari beberapa ahli waris, yang ingin menempati rumah warisan dengan membayar sewa, Ustaz Farid menegaskan bahwa keputusan tersebut harus didasarkan pada kesepakatan seluruh ahli waris.

    Jika semua pihak setuju, maka rumah tersebut boleh disewakan, baik kepada orang lain maupun kepada salah satu ahli waris. Hal ini sesuai dengan hadits yang menyatakan:

    “Kaum muslimin terikat oleh perjanjian yang mereka buat sesama mereka.” (HR. Abu Daud)

    “Hal ini mesti didasarkan ke semua pihak ahli waris. Jika semuanya memang menyetujui penundaan dengan alasan-alasan yang dibenarkan, maka disewakannya rumah itu dibolehkan. Baik disewa oleh orang lain atau oleh salah satu ahli waris sendiri,” kata Ustaz Farid saat dihubungi detikProperti belum lama ini.

    Besaran uang sewa yang disepakati dapat dibagikan kepada ahli waris lainnya sesuai dengan hukum waris atau digunakan untuk keperluan lain berdasarkan kesepakatan.

    Hukum Menempati Rumah Warisan Secara Perdata

    Hukum perdata juga memiliki ketentuan tersendiri mengenai hak dan kewajiban para ahli waris terhadap harta yang ditinggalkan. Menurut Pengacara dan Pakar Hukum Properti, Muhammad Rizal Siregar memang dalam hukum Islam, laki-laki berhak menerima setengah bagian dan perempuan mendapatkan sepertiga bagian dari harta warisan.

    Sementara itu, dalam hukum perdata, jika seluruh ahli waris telah mencapai kesepakatan, maka pembagian warisan harus dituangkan dalam Surat Kesepakatan Waris yang ditandatangani oleh semua pihak.

    Jika salah satu ahli waris ingin tinggal di rumah warisan dengan membayar sewa, hal tersebut diperbolehkan asalkan berdasarkan musyawarah dan persetujuan bersama. Bahkan, bisa saja harga sewanya dikurangi sesuai dengan kesepakatan para ahli waris.

    “Dapat juga melakukan pengurangan harga sewa. Sehingga uang sewa tersebut dibagi kepada seluruh ahli waris sesuai dengan kesepakatan dalam perjanjian seluruh ahli waris,” jelas Rizal kepada detikProperti.

    Penjualan, penyewaan, atau pembelian aset warisan yang belum dibagi harus mendapatkan persetujuan seluruh ahli waris. Hal ini penting untuk menghindari perselisihan yang dapat berujung pada proses hukum.

    Jika sampai masuk ke pengadilan, pembagian warisan bisa menjadi lebih rumit dan memakan waktu lebih lama. Dengan adanya kesepakatan yang jelas antara ahli waris, permasalahan mengenai pembagian dan penggunaan rumah warisan dapat diselesaikan dengan baik.

    Di samping itu, silang sengketa waris sangat beragam. Dalam kolom detik’s Advocate, salah satu pembaca pernah menceritakan bahwa ia dan dua saudaranya sepakat untuk menjual rumah warisan dan dibagikan sesuai hukum waris yang berlaku.

    Namun, salah satu pewaris menempati rumah tersebut. Sikapnya seperti enggan menjual rumah waris tersebut dan saudara yang lain dihalangi untuk masuk ke rumah waris tersebut.

    Rizky Rahmawati Pasaribu, S.H.,LL.M, dari kantor hukum Amali & Associates menjelaskan bahwa dalam hukum waris Indonesia masih menganut sistem pluralisme hukum. Ada tiga macam pilihan hukum waris (choice of law) yang dapat diterapkan untuk menyelesaikan masalah warisan.

    Ialah Hukum Waris Perdata, Hukum Waris Islam, dan terakhir Hukum Waris Adat. Pilihan hukum ini nantinya akan berkaitan dengan diajukan ke Pengadilan mana apabila timbul sengketa waris.

    Pengadilan Negeri bila penyelesaiannya tunduk pada Hukum Adat atau berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Civil Law), dan bisa diajukan ke Pengadilan Agama apabila penyelesaian waris berdasarkan pada Hukum Islam.

    Dalam hal waris, apabila seluruh ahli waris telah sepakat mengenai pembagian waris, maka atas pembagian waris tersebut agar dibuat secara tertulis mengenai persetujuan dari seluruh ahli waris atas pembagian warisan tersebut atau disebut dengan Surat Kesepakatan Waris.

    “Apabila kemudian salah satu ahli waris hendak mempertahankan rumah warisan tersebut, maka dapat saja Adik membayar harga rumah tersebut untuk dimiliki oleh dia, kemudian uang tersebut dibagi kepada seluruh ahli waris sesuai dengan bagiannya masing-masing,” jawab Rizky Rahmawati.

    “Jadi Adik membeli rumah tersebut dari seluruh Ahli Waris dengan dikurangi besarnya bagian dia sendiri. Di mana penjualan dan pembelian terhadap suatu barang warisan yang belum dibagi harus disetujui oleh seluruh Ahli Waris,” sambungnya.

    Nah itulah tadi penjelasan tentang menempati rumah warisan di mata hukum Islam dan perdata. Semoga membantu, ya!

    (aau/fds)



    Sumber : www.detik.com