Artikel Pilihan

Tag: pp nomor 18 tahun 2021 tentang hak pengelolaan

  • Jangan Keliru Lagi! Ini Perbedaan SHM dan HGB


    Jakarta –

    Salah satu yang harus dipertimbangkan sebelum membeli tanah maupun rumah adalah status kepemilikannya. Hal ini penting karena berkaitan dengan keabsahan hukum status properti yang akan dimiliki.

    Status kepemilikan tanah dan bangunan dapat dilihat dari dokumen pendukungnya. Di dunia properti, sertifikat yang paling umum adalah SHM (sertifikat hak milik) dan HGB (hak guna bangunan).

    Kepastian status kepemilikan yang dibuktikan dengan dokumen legal, memastikan properti terhindar dari sengketa di kemudian hari. SHM dan KGB jelas berbeda, berikut penjelasannya.


    Perbedaan SHM dan HGB

    Untuk mengetahui perbedaan HGB dan SHM, berikut penjelasan keduanya yang dikutip buku 7 Jurus Sukses Pengusaha Properti Syariah oleh Arief Dermawan Anwar dan catatan detikcom:

    1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

    SHM adalah surat yang membuktikan seseorang memiliki hak atas properti atau lahan sepenuhnya dan tanpa batasan waktu. Penerbitan sertifikat ini menjadi bukti bahwa orang yang namanya tertera di dalam dokumen tersebut adalah pemilik tanah.

    Dengan SHM, pemilik tanah dapat terbebas dari masalah legalitas atau sengketa yang mungkin terjadi. Karena SHM mempunyai kekuatan hukum paling kuat dan paling penuh dibanding sertifikat tanah lainnya.

    Sebagaimana Pasal 20 ayat (1) UUPA Nomor 5 Tahun 1960, “Hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.”

    SHM menjadi bukti kepemilikan tertinggi atas suatu tanah yang berlaku permanen dan dapat diwariskan. Sertifikat ini juga bisa dijadikan sebagai jaminan utang berdasarkan Pasal 25 UUPA, “Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.”

    Dokumen SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

    Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai hak atas tanah.

    Dilansir buku Panduan Mengurus Sertifikat Tanah oleh Jimmy Joses Sembiring, SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Sementara warga negara asing tidak dapat mempunyai tanah dengan SHM.

    Jika warga negara asing memperoleh hak milik atas tanah dengan SHM karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta perkawinan, maka harus melepaskan hak miliknya. Begitu juga dengan WNI yang mempunyai kewarganegaraan ganda. Hal ini sebagaimana Pasal 21 ayat (3) dan ayat (4) UUPA.

    2. Hak Guna Bangunan (HGB)

    Sementara sertifikat HGB adalah surat yang menunjukkan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Jangka waktu bisa diperpanjang paling lama sampai 20 tahun.

    Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara serta dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum. Apabila pemilik tanah adalah negara maka hak mutlak yang bersifat sementara diberikan berdasarkan pada ketetapan pemerintah.

    Jika tanah dikuasai perseorangan atau badan hukum, perolehan hak guna bangunan diberikan berdasarkan perjanjian autentik.

    Menurut PP Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak, Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah hak milik yang diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.

    Usai jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara, perseorangan, atau badan hukum.

    Sertifikat HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pengalihan ini didasarkan pada kepentingan pihak pemegang hak guna bangunan. Misalkan, usaha yang dijalankan pemegang hak merugi atau lainnya.

    Sertifikat ini juga bisa dijadikan sebagai jaminan utang sesuai Pasal 39 UUPA yang dituliskan sebagai berikut, “Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.”

    Menurut Pasal 36 ayat (1) UUPA, sertifikat HGB hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia serta badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum dan berada di Indonesia Pemegang HGB memiliki kewajiban yang harus dijalankan dan akan ada sanksi bila tidak menjalankannya. Hal ini agar hak tidak disalahgunakan.

    Orang atau badan hukum yang tidak lagi memenuhi syarat atau mempunyai HGB maka diwajibkan melepaskan atau mengalihkan haknya dalam jangka waktu 1 tahun. Jika tidak, maka kepemilikan status hak guna bangunan akan terhapus.

    Beberapa hal yang dapat menyebabkan HGB terhapus menurut Pasal 40 UUPA meliputi:

    • Jangka waktunya telah berakhir
    • Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi
    • Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
    • Dicabut untuk kepentingan umum
    • Ditelantarkan
    • Tanahnya musnah
    • Ketentuan-ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2) UUPA.

    Nah, itu tadi perbedaan SHM dan HGB dalam jenis-jenis sertifikat kepemilikan status hak atas tanah di Indonesia.

    (row/dna)



    Sumber : www.detik.com

  • 9 Jenis Surat Tanah dan Fungsinya, Mulai dari SHM hingga HGB


    Jakarta –

    Surat tanah adalah dokumen yang membuktikan kepemilikan atau hak atas suatu bidang tanah. Di Indonesia, ada beberapa jenis surat tanah dengan fungsi dan tingkat legalitas tertentu.

    Kepemilikan surat tanah jadi salah satu dokumen penting, guna menghindari masalah hukum di kemudian hari. Terutama dalam hal penggunaan, jual beli, hingga warisan. Apa saja jenis surat tanah?

    Jenis-jenis Surat Tanah

    Setiap jenis surat tanah akan mempunyai fungsi penting, baik itu bagi pemilik tanah maupun negara. Simak penjelasan dari beberapa jenis surat tanah berikut ini:


    1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

    Dilansir laman Kementerian Keuangan Republik Indonesia (Kemenkeu) Learning Center, SHM adalah bukti kepemilikan tanah yang sah dan kuat yang mengacu pada peraturan perundang-undangan.

    Hal tersebut diatur dalam Pada UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) jo PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

    Di dalam SHM berisi keterangan nama pemilik, luas tanah, lokasi properti, gambar bentuk tanah, nama objek atau tetangga pemilik tanah yang berbatasan langsung, tanggal penetapan sertifikat, nama dan tanda tangan pejabat yang bertugas, hingga cap stempel sebagai bukti keabsahan sertifikat.

    SHM dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) lewat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai hak atas tanah.

    2. Hak Guna Bangunan (HGB)

    Dalam catatan detikProperti, sertifikat HGB merupakan surat yang menunjukkan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

    Ada jangka waktunya, yakni paling lama 30 tahun. Jangka waktu bisa diperpanjang paling lama hingga 20 tahun.

    Dalam hal ini, tanah yang dimaksud bisa berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara serta dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum. Jika pemilik tanah adalah negara, maka hak mutlak yang bersifat sementara diberikan berdasarkan pada ketetapan pemerintah.

    Sedangkan, jika tanah dikuasai perseorangan atau badan hukum, perolehan hak guna bangunan diberikan berdasarkan perjanjian autentik.

    Menurut PP Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak, Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah hak milik yang diberikan paling lama 30 tahun bisa diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.

    3. Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)

    SHGU ditunjukkan ke penggunaan tanah negara atau tanah milik individu untuk skala usaha tertentu.

    Menurut Pasal 28 ayat 1 Undang-undang Pokok Agraria, HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu.

    HGU digunakan untuk usaha pertanian, perikanan, dan peternakan, dengan jangka waktu paling lama 25 tahun. Sementara, bagi perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama bisa diberikan hak guna usaha paling lama 35 tahun.

    HGU diberikan atas tanah sedikitnya 5 hektar. Apabila luas tanah 25 hektar atau lebih, maka harus memakai investasi modal yang layak serta teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

    Mengutip buku Pengaturan Hak Guna Usaha Atas Tanah Sebelum dan Sesudah UU Cipta Kerja oleh Ummy Ghoriibah, S.H,. M.Kn, HGU diberikan atas penetapan pemerintah lewat keputusan pemberian hak dari menteri atau pejabat yang ditunjuk.

    4. Sertifikat Hak Pakai

    Dikutip dari buku Hak atas Tanah, Hak Pengelolaan, & Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun oleh Urip Santoso, menyebutkan bahwa hak pakai meliputi:

    • Hak pakai merupakan hak untuk menggunakan tanah dan atau memungut hasil dari tanah.
    • Tanah hak pakai bisa difungsikan untuk keperluan mendirikan bangunan dan atau pertanian, perikanan atau perkebunan.
    • Tanah hak pakai berasal dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.
    • Hak pakai berlaku dengan keputusan pemberian hak atau dengan perjanjian pemberian hak dengan pemilik tanah.
    • Perjanjian pemberian hak antara pemegang hak pakai dan pemilik tanah bukan perjanjian sewa menyewa tanah, atau perjanjian pengolahan tanah.
    • Hak pakai bisa diberikan selama jangka waktu tertentu, atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Pemberian hak pakai bisa dilakukan secara cuma-cuma, pembayaran, maupun pemberian jasa apa pun.

    5. Surat Girik

    Surat girik merupakan jenis surat tanah yang berfungsi bukti kepemilikan tanah yang berstatus girik. Girik termasuk akta atau surat tanah lama, dan bukan bukti kepemilikan resmi.

    Mengutip buku Sertifikat Tanah dan Properti oleh Kian Goenawan, surat girik berisi informasi bahwa pemilik surat hanya punya hak atas tanah, untuk mengelola tanah sebagai bukti pembayaran pajak, tanpa punya hak kepemilikan sama sekali.

    Tanah berstatus girik diakui sebagai tanah milik adat. Jadi, identitas yang dicatat dari tanah girik hanyalah sebatas sejarah atau riwayat tanah tersebut.

    6. Letter D (Petok D)

    Letter D merupakan salah satu syarat untuk pengkonversian tanah milik adat menjadi hak milik. Sebelum ada Dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), petok D berperan sebagai surat tanah yang membuktikan kepemilikan tanah yang diakui kekuatan hukumnya.

    Singkatnya, petok D merupakan bukti penguasaan tanah adat sebelum sertifikat diterbitkan.

    7. Letter C

    Dalam Jurnal Hukum dan Sosial Politik oleh Ayu Lintang Priyan Andari, dkk, menyebut bahwa letter C adalah bukti kepemilikan atas tanah yang ada di kantor desa atau kelurahan.

    Letter C berfungsi sebagai catatan penarikan pajak dan keterangan tentang identitas dari sebuah tanah yang ada di zaman kolonial. Selain itu, letter C juga bisa sebagai tanda bukti berupa catatan di desa /kelurahan.

    8. Sertifikat Hak Pengelolaan (SHPN)

    Mengutip laman Antara, SHPN merupakan sertifikat yang memberikan wewenang kepada pemegangnya dalam mengelola tanah milik negara atau perorangan. Kepemilikan SHPN, memungkikan pemegang untuk mengelola tanah tersebut dan memberi izin kepada pihak lain dalam menggunakannya.

    9. Sertifikat Hak Masyarakat Adat (SHM Adat)

    SHM adat digunakan sebagai dokumen untuk memberikan hak-hak tradisional masyarakat adat, terhadap tanah mereka. SHM adat diterbitkan untuk tanah yang dikuasai dan digunakan oleh masyarakat adat.

    Itu tadi penjelasan mengenai contoh jenis-jenis sertifikat tanah. Penting untuk diketahui, pastikan detikers memilih dan memahami jenis sertifikat tanah didasarkan pada kebutuhan maupun tujuan penggunaan tanah.

    (khq/fds)



    Sumber : www.detik.com