Artikel Pilihan

Tag: status tanah

  • Jangan Tertukar, Ini Perbedaan SHM dan HGB



    Jakarta –

    Ada beberapa jenis status tanah yang sering ditemui di Indonesia. Yang paling umum adalah sertifikat hak milik dan hak guna bangunan. Ini perbedaan keduanya.

    Saat kita membeli rumah, salah satu poin penting yang harus diperhatikan adalah status tanah dan bangunan yang akan dibeli. Karena, hal ini penting untuk diperhatikan karena terkait dengan keabsahan hukum status dari tanah yang akan dibeli.

    Bila tidak, bukan tidak mungkin suatu saat akan ada pihak yang mengklaim sebagai pemilik tanah dan berujung sengketa tanah.


    Sehingga, baik sertifikat hak milik ataupun hak guna bangunan bisa mencegah terjadinya sengketa tanah.

    Persoalannya, tak semua orang tahu apa perbedaan sertifikat hak milik dan hak guna bangunan. Berikut penjelasannnya.

    Perbedaan SHM dan HGB

    1. SHM

    SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak suatu lahan dan/atau tanah yang dimiliki oleh pemegang sertifikat tersebut secara absolut. SHM bisa membuat pemilik tanah terbebas dari potensi masalah sengketa karena punya legalitas yang jelas. Hal itu karena pihak lain tidak bisa campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut.

    Pada Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 20 dijelaskan, hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Maka dari itu, SHM berarti bukti kepemilikan tertinggi atau terkuat atas suatu tanah yang berlaku untuk selamanya dan dapat diwariskan.

    Adapun, SHM dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai hak atas tanah.

    Dilansir dari detikJatim, Senin (3/7/2023), di dalam SHM terdapat keterangan nama pemilik, luas tanah, lokasi properti, gambar bentuk tanah, nama objek atau tetangga pemilik tanah yang berbatasan langsung, tanggal penetapan sertifikat, nama dan tanda tangan pejabat yang bertugas, serta cap stempel sebagai bukti keabsahan sertifikat.

    Sebagai informasi, SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Oleh karena itu, warga negara asing tidak dapat memiliki tanah dengan SHM.

    Apabila warga negara asing tersebut memperoleh tanah dengan SHM karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta perkawinan, maka wajib untuk melepaskan hak milik dalam jangka waktu satu tahun.

    Keuntungan memiliki SHM

    Terdapat beberapa keuntungan dengan memiliki SHM dibanding sertifikat tanah lainnya, seperti:
    – SHM memberikan kewenangan bagi pemilik tanah untuk melakukan segala macam keperluan di atas tanah tersebut.
    – SHM berlaku selama pemiliknya masih hidup.
    – SHM dapat diturunkan kepada ahli waris selama memenuhi sejumlah syarat dan ketentuan perundang-undangan.
    – Kedudukan dan keleluasaan SHM lebih tinggi dibandingkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ataupun Hak Guna Bangunan (HGB).
    – SHM dapat diperjualbelikan, disewakan, diwariskan, digadaikan hingga dijadikan jaminan utang dana ke bank.

    2. HGB

    Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Adapun, jangka panjang waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama sampai 20 tahun.

    Di sisi lain, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat dioerbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan selesai, tanah HGB kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

    Sebagai informasi, HGB ini dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain. Perlu diketahui, yang dapat memiliki HGB yaitu warga negara Indonesia (WNI) serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berada di Indonesia.

    3. HGU

    Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 (UUPA), Hak Guna Usaha (HGU) merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu. Adapun usahanya untuk pertanian, perikanan, atau peternakan.

    HGU ini diberikan atas tanah sedikitnya 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

    Adapun HGU diberikan untuk paling lama 25 tahun dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk paling lama 35 tahun. Adapun HGU dapat diperpanjang hingga 25 tahun.

    HGU hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila pemilik HGU tidak memenuhi syarat, maka HGU harus melepaskan atau mengalihkan hak kepada pihak yang memenuhi syarat dalam jangka waktu 1 tahun.

    4. Hak Pakai

    Menurut Undang-undang nomor 5 tahun 1960 (UUPA), hak pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-undang ini.

    Adapun Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Pemberiannya dapat dilakukan cuma-cuma, pembayaran, atau pemberian jasa apapun.

    Meski demikian, yang bisa mempunyai hak pakai yaitu WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

    Selain SHM dan HGB, ada juga surat-surat tanah lain. Berikut daftarnya:

    Girik

    Girik biasanya merujuk pada tanah yang belum bersertifikat. Dilansir dari detikNews, Senin (3/7/2023), tanah Girik adalah tanah yang dikuasai oleh salah satu pihak yang memiliki Girik atau bukti pembayaran pajak atas tanah yang bersangkutan kepada Otoritas kolonial.

    Ya, status tanah girik memang sudah ada sejak zaman kolonial. Namun demikian, status tanah girik bukan merupakan bukti kepemilikan tanah atau hak atas tanah, melainkan hanya bukti pembayaran pajak.

    Karena belum diakui sah secara utuh sebagai bentuk kepemilikan, maka dapat ditingkatkan menjadi SHM. Hal itu supaya tanah yang dimiliki berstatus hak milik dan tersertifikasi sah secara hukum.

    Petok D

    Petok D atau Letter D merupakan salah satu syarat untuk pengkonversian tanah milik adat menjadi hak milik. Sebelum adanya UUPA, Petok D merupakan surat tanah untuk membuktikan kepemilikan tanah yang diakui kekuatan hukumnya.

    Namun, setelah UUPA diterapkan, status Petok D hanyalah menjadi alat bukti pembayaran pajak tanah.

    Letter C

    Letter C atau dokumen C merupakan buku registrasi pertanahan atas kepemilikan tanah di suatu wilayah secara turun temurun. Biasanya, buku Register pertanahan Letter C disimpan oleh Kepala Desa atau Kepala Lurah setempat.

    Sementara itu, warga memegang kutipan Letter C tanah, dan bukti-bukti lainnya. Meskipun dapat menjadi bukti yang sah atas kepemilikan tanah, namun Letter C tidak memiliki hukum yang cukup kuat. Maka dari itu, sebaiknya Letter C diubah menjadi SHM.

    Itulah beberapa macam sertifikat dan surat tanah. Semoga bermanfaat ya!

    (zlf/zlf)



    Sumber : www.detik.com

  • Mau Ubah Status Rumah HGB ke SHM? Ini Syarat, Cara, dan Biayanya


    Jakarta –

    Kalau sertifikat rumahmu masih berstatus Hak Guna Bangunan (HGB), kamu mungkin berpikir untuk mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Pasalnya, SHM memberikan hak kepemilikan penuh yang lebih permanen dan kepastian hukum lebih kuat.

    SHM adalah status bukti kepemilikan terkuat atas suatu tanah atau bangunan di Indonesia. Berlakunya bisa selama pemiliknya masih hidup dan bisa diturunkan oleh ahli waris.

    Mengubah status sertifikat HGB ke SHM bisa dilakukan, dengan memenuhi syarat dan aturan yang berlaku. Simak panduannya berikut ini.


    Syarat Peningkatan HGB ke SHM

    Dari catatan detikProperti yang dikutip dari situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut adalah persyaratan yang perlu dipersiapkan untuk proses perubahan sertifikat HGB ke SHM:

    • Mengisi formulir permohonan dan ditandatangani oleh pemohon atas kuasanya di atas meterai.
    • Surat kuasa (jika diperlukan).
    • Fotokopi identitas pemohon, seperti KTP, KK, dan kuasa jika dikuasakan (yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket).
    • Surat persetujuan kreditor (jika dibebani hak tanggungan).
    • Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
    • Penyerahan bukti bayar uang pemasukan (ketika pendaftaran hak).
    • Sertifikat HGB.
    • Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari HGB menjadi HM (Hak Milik) untuk rumah tinggal dengan luas tidak sampai 600 m2.

    Pemohon juga diwajibkan untuk mengisi keterangan lain, seperti:

    • Identitas diri.
    • Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon.
    • Pernyataan tanah tidak sengketa.
    • Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

    Biaya HGB ke SHM

    Dari catatan detikProperti, biaya HGB ke SHM adalah Rp 50.000 per sertifikat hak atas tanah.

    Perubahan menjadi Hak Milik dengan biaya sesuai PP 128/2015 dikenakan tarif PNBP sebesar Rp 50.000. Sebagai catatan, yang bisa diubah dari HGB ke SHM adalah tanah yang peruntukannya untuk rumah tinggal. Rumah toko tidak dapat diubah menjadi SHM.

    Tapi, jika nama yang tertera dalam sertifikat bukan nama pemilik saat ini, maka ada biaya tambahan untuk proses balik nama yakni Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

    Pemohon bisa mengurus perubahan HGB ke SHM di kantor Pertahanan. Umumnya, lama pengurusan HGB ke SHM adalah 5 hari kerja.

    (khq/fds)



    Sumber : www.detik.com

  • Begini Cara Ganti Status Tanah HGB Jadi SHM



    Jakarta –

    Status kepemilikan sebuah hunian dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB) bisa diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Itu bisa dilakukan dengan memenuhi beberapa persyaratan.

    Seberapa Penting Mengubah HGB Menjadi SHM?

    SHM merupakan status kepemilikan tanah serta bangunan berkekuatan hukum di Indonesia. Oleh karena itu, dengan berubahnya status tanah dari HGB menjadi SHM, kepemilikan tanah tersebut jadi tidak bisa diganggu gugat. Selain itu, SHM juga bisa diwariskan dan bersifat selamanya.

    Jika kamu mau mengubah sertifikat HGB menjadi SHM, kamu bisa mengurusnya di Kantor Pertanahan terdekat.


    Syarat dan Cara Ubah Sertifikat HGB jadi SHM

    Dilansir dari website resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), ada beberapa persyaratan yang harus kamu siapkan sebelum mengajukan proses pengubahan sertifikat HGB menjadi SHM. Berikut diantaranya:

    1. Mengisi formulir permohonan dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas materai
    2. Surat kuasa apabila diperlukan
    3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
    4. Surat persetujuan kreditur (jika dibebani hak tanggungan)
    5. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
    6. Penyerahan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
    7. Sertifikat HGB
    8. IMB (Izin Mendirikan Bangunan)/surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari HGB menjadi HM (Hak Milik) untuk rumah tinggal dengan luas tidak sampai 600 meter persegi

    Selain itu, kamu juga diwajibkan untuk mengisi keterangan seperti:

    – Identitas diri

    – Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon

    – Pernyataan tanah tidak sengketa

    – Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik

    Sebagai catatan, biasanya proses ini memakan waktu selama 5 hari kerja untuk menyelesaikan perubahan HGB menjadi SHM.

    Berapa Biaya Ganti Sertifikat HGB jadi SHM?

    Seperti yang telah dijelaskan oleh Yulia, biaya yang dikenakan untuk mengubah sertifikat HGB menjadi SHM adalah senilai Rp 50.000 per sertifikat hak atas tanah.

    Namun perlu diketahui, bila nama yang tertera dalam sertifikat bukanlah nama pemilik saat ini, maka ada biaya tambahan untuk proses balik nama. Biaya itu disebut Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

    Itu dia ringkasan mengenai syarat dan cara mengubah sertifikat HGB menjadi SHM. Semoga bermanfaat!

    (das/das)



    Sumber : www.detik.com

  • Penting! Begini Cara Bikin Sertifikat Setelah Terima Tanah Hibah



    Jakarta –

    Tanah hibah adalah lahan dari pemberian orang lain. Setelah menerima tanah hibah, kamu perlu mengurus sertifikat hak milik (SHM) untuk memastikan tanah tersebut sepenuhnya sah menjadi milikmu di mata hukum.

    Membuat SHM tanah hibah sedikit berbeda dari proses SHM pada umumnya. Penerima hibah harus mendapat persetujuan dari pemberi hibah. Hal ini tetap berlaku meski pemberi hibah telah meninggal.

    Contoh kasusnya ketika seseorang mendapat tanah hibah dari ayahnya yang sudah meninggal. Tanah tersebut memiliki SHM atas nama sang ayah. Maka, penerima itu dapat langsung balik nama sertifikat tanah selama ia mempunyai akta hibah dari ayahnya.


    Syarat Peralihan Hak Hibah

    1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup

    2. Surat kuasa apabila dikuasakan

    3. Fotocopy identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

    4. Sertifikat tanah asli

    5. Akta hibah dari PPAT

    6. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang

    7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

    8. Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 Juta

    Tidak hanya itu, kamu juga nantinya akan diminta untuk mengisi keterangan seperti:

    – Identitas diri
    – Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
    – Pernyataan tanah tidak sengketa
    – Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik

    Setelah memenuhi semua syarat tersebut, kamu bisa datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan menyerahkan dokumen yang diperlukan kepada petugas. Setelah itu tunggu petugas BPN memeriksa kelengkapan dokumen.

    Jika pemeriksaan selesai, kamu bisa membayar biaya pendaftaran. Proses pembuatan sertifikat tanah memakan waktu sekitar 5 hari kerja.

    Cara Buat SHM Jika Pemberi Tanah Hibah Hanya Punya HGB

    Jika status tanah yang dihibahkan berupa hak guna bangunan (HGB), penerima hibah belum bisa melakukan balik nama sertifikat dengan pemilik sebelumnya.

    Oleh karena itu, penerima tanah hibah harus mengubah status tanah itu menjadi SHM terlebih dahulu. Ada pun untuk caranya, mengutip dari website resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut beberapa persyaratan yang harus disiapkan, yaitu:

    1. Mengisi formulir permohonan dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas meterai

    2. Surat kuasa apabila diperlukan

    3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

    4. Surat persetujuan kreditor (jika dibebani hak tanggungan)

    5. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

    6. Penyerahan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

    7. Sertifikat HGB

    8. IMB (Izin Mendirikan Bangunan)/surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari HGB menjadi HM (Hak Milik) untuk rumah tinggal dengan luas tidak sampai 600 meter persegi

    Sama seperti sebelumnya, nantinya kamu akan diminta untuk mengisi keterangan berikut.

    – Identitas diri
    – Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon
    – Pernyataan tanah tidak sengketa
    – Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik

    Proses pengajuan perubahan HGB menjadi SHM membutuhkan waktu sekitar 5 hari kerja di Kantor Pertanahan. Pastikan pada saat kamu mengajukan perubahan ini tujuannya untuk rumah tinggal saja. Tanah hibah yang digunakan sebagai area komersial seperti toko tidak bisa diubah menjadi SHM.

    Punya pertanyaan soal rumah, tanah atau properti lain? detikProperti bisa bantu jawabin. Pertanyaan bisa berkaitan dengan hukum, konstruksi, jual beli, pembiayaan, interior, eksterior atau permasalahan rumah lainnya.

    Caranya gampang. Kamu tinggal kirim pertanyaan dengan cara klik link ini

    (dhw/dhw)



    Sumber : www.detik.com

  • 6 Kesalahan Saat Memilih Rumah yang Sering Disesali Pembeli



    Jakarta –

    Punya rumah jadi impian banyak orang. Bahkan, bagi sebagian orang, rumah masuk daftar target hidup yang harus diwujudkan. Namun, kalau salah langkah, momen beli rumah justru bisa berubah jadi mimpi buruk yang bikin trauma.

    Banyak kerugian yang terjadi saat membeli rumah berawal dari kelalaian pembeli sendiri. Supaya nggak menyesal di kemudian hari, hindari 6 kesalahan berikut ini.

    1. Tak Memikirkan Lokasi

    Lokasi adalah pertimbangan nomor satu saat membeli rumah. Pastikan rumah berada di lokasi strategis, dekat fasilitas umum, bebas banjir, dan nyaman untuk ditinggali. Selain bikin betah, lokasi strategis juga meningkatkan nilai investasi rumah di masa depan.


    2. Asal Pilih Developer

    Jangan sampai tergiur harga murah dari developer yang reputasinya belum jelas. Cek rekam jejaknya lewat website, media sosial, dan pemberitaan di media. Pastikan mereka punya portofolio proyek yang jelas dan tidak pernah tersandung kasus yang merugikan konsumen.

    3. Status Tanah Belum Jelas

    Pastikan sertifikat rumah sudah atas nama developer dan bisa dialihkan ke nama Anda. Jika sertifikat belum jelas statusnya, pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ke bank bisa terhambat. Hindari membeli rumah di lokasi yang status tanahnya masih abu-abu.

    4. Bayar DP Sebelum KPR Disetujui

    Hindari membayar uang muka (DP) sebelum KPR disetujui bank. Meski developer sudah bekerja sama dengan bank, tidak ada jaminan KPR Anda akan disetujui. Kalau ditolak, uang DP berisiko sulit kembali atau dipotong.

    5. Transaksi di Bawah Tangan

    Transaksi jual beli rumah di bawah tangan sangat berisiko, apalagi jika rumah masih dijaminkan di bank. Pastikan semua proses dilakukan secara resmi lewat notaris dengan Akta Jual Beli (AJB) yang sah.

    6. Memaksakan Beli di Luar Kemampuan

    Cicilan rumah idealnya tidak lebih dari 30% penghasilan bulanan. Jika memaksakan di luar kemampuan, risiko macet di tengah jalan sangat besar. Lebih baik menabung dulu sampai dana cukup untuk DP atau cicilan yang lebih ringan.

    Kesimpulannya, membeli rumah butuh perhitungan matang, mulai dari lokasi, legalitas, hingga kemampuan finansial. Jangan sampai tergesa-gesa hanya karena takut ketinggalan.

    (das/das)



    Sumber : www.detik.com